分攤面積要寫進商品房銷售合同！山東的做法值得點贊
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2021-05-19
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寶力祥裝飾--企劃部
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買房可以說是多數家庭的支出，辛辛苦苦賺錢買的房子，被不明真相的公攤掉？著實讓人無法接受。近日，山東省住房和城鄉建設廳印發《關于進一步加強商品房銷售環節房屋面積明示和房產測繪成果使用有關工作的通知》，明確自2021年6月1日起，房地產開發企業或商品房承銷機構在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。公攤面積包括包括樓內的電梯井、管道井、樓梯間、設備間、地下室、公共走廊、過道、公共門廳等等。而對于大多數購房者來說，只有拿到房產證那一刻，才能知悉具體公攤情況。按照商品房銷售條例，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。但在實際中商品房銷售過程中發現，當前仍然存在公攤面積標注不明確等問題，群眾反映較多。比如在近的《問政山東》節目中，德州張女士購房合同上標注為6.94平方米(含公攤)的地下室，盡管在括號中注明了“含公攤”，但并沒有明確公攤面積，經過實際測量發現地下室的實際面積只有約2.2平方米，公攤面積達到67%。而這并不是個例。公攤面積一般是多少？記者梳理發現，根據建筑工藝和一般的配套要求，高層建筑、多層建筑有著不同的公共面積分攤系數，且大致在某個具體范圍內浮動。其中，多樓層的住房，7層以下的住宅公攤率是7%—12%;高樓層的住房，12層—33層的住宅公攤率為14%—24%;別墅住房公攤率是1%—8%。但對于地下儲藏室公攤率則沒有明確的條款規定。對于上述曝光問題，山東省住房和城鄉建設廳廳長玉志表示，這確實是過去忽視的一個問題。而此次通過新出臺的《關于進一步加強商品房銷售環節房屋面積明示和房產測繪成果使用有關工作的通知》，山東明確在購房合同中不僅要將房屋的建筑面積、套內建筑面積、分攤面積等在合同中予以明確，對地下儲藏室、車位、車庫等也作出同樣要求。上世紀八九十年代建成的房子，一般公攤面積相對較小，100平方米的房子，一般公攤不會超過10平方，但是現在新房都是電梯房，公攤相對較大，一般公攤面積都在20平方米或以上，而這一部分公攤面積卻劃到了房產證面積當中，實際是住房縮水了。而有些開發商還經常在公攤面積上做文章，要么就像上述案例中，沒有明確公攤面積，或者只給一個籠統的公攤面積數字，沒有明確公攤的是哪一部分、哪個位置。當前，商品房擁有公攤面積是既定事實，作為購房者來說，需要清晰知道自己購買房產到底有多少實際面積，這本身就是合理要求。山東出臺新政規定將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確，這可以說是給予購房者充分的知情權和維權憑證，對于購房者來說是極大利好。此外，為了進一步規范商品房銷售，《通知》還要求房地產開發企業應將房產測繪成果及《山東省商品房銷售條例》等相關法律法規要求的文件和材料，在商品房銷售現場（售樓處）、網上銷售平臺一并明示。并強調要加強房產測繪成果在商品房預售許可（現售備案）、房屋抵押備案、商品房買賣合同網簽備案、房屋交付等事項中的使用，并明確房產測繪成果中應注明每套房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積等信息。對于每個家庭來說，購房消費是一筆極大的支出，在房屋交易的環節確實需要更多的成交細則來維護購房者的利益，山東的做法值得點贊。
